|
Financieel Dagblad weblog 2 juni 2009
Het laatste jaar is er weer vraag naar de werking van lineaire en annuïteitenhypotheken. Deze hypotheekvormen stonden jaren onder het stof in de kast vanwege hun vermeende nadelen, maar blijken tijdens de vastgoedcrisis ook hun voordelen te hebben.
Er is steeds meer vraag naar een 'ouderwetse hypotheek'. Als adviseur leg je naast de gangbare vormen ook altijd de lineaire-* en annuïteitenvorm uit. Voor de kredietcrisis was er weinig interesse in deze hypotheken, vanwege de fiscale nadelen en de relatief hoge maandlasten ten opzichte van andere vormen. De woningprijs leek alleen maar te kunnen stijgen en de kosten koper zouden binnen drie jaar terugverdiend zijn. De kans dat de woning met verlies verkocht zou worden leek daardoor erg klein. Nu los je bij andere hypotheekvormen ook af, maar fiscaal kun je dit niet altijd zonder consequenties vrijmaken. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek lijken daarmee de meest crisisbestendige hypotheken als je door omstandigheden maar kort in de woning kan wonen.
Mijn bedrijf Woonvisie is actief binnen het startersegment van Rotterdam en omgeving. Dit segment loopt in de huidige markt nog redelijk goed. Toch kunnen kopers er niet meer vanuit gaan dat ze binnen drie jaar hun kosten koper hebben terugverdiend. Als mensen relatief 'kort' willen wonen, kan een directe aflossing tijdens een huizenmarktdaling beter aansluiten, dan een aflossing van de hypotheek aan het einde van de looptijd.
Scheefgroei
Zo had ik recent een klant die een passende hypotheek zocht. Hij is creatief ondernemer en erg afhankelijk van subsidies. Hij heeft al jaren een goedlopende zaak, maar besefte dat met een ander kabinet de subsidiestroom wel eens zou kunnen verminderen. Snelle aflossing had zijn voorkeur, zodat de lasten op termijn zouden dalen. Een steeds lager wordende maandlast zou beter aansluiten bij een verminderd inkomen dan het optimaliseren van belastingvoordeel. Daarnaast wilde hij zijn vermogen niet direct in mindering op de hypotheek brengen, zodat hij wel liquide bleef. Een lineaire vorm paste het beste bij zijn situatie en de huidige tijd – vond hij en vond ik.
Ook bij een verdere daling van de huizenprijs ontstaat scheefgroei tussen de hypotheek en de waarde van de woning. Het risico op het verplicht bijstorten vanuit de geldverstrekker wordt door lineaire aflossing verminderd. Als de klant in de nabije toekomst gaat verhuizen, zou een eventueel krediet om het verschil in te lossen niet aftrekbaar zijn. Ook het overlijdensrisico en het arbeidsongeschiktheidsrisico worden steeds lager naarmate de hypotheek lager wordt. Het fiscale nadeel blijft, maar dat vindt hij opwegen tegen de voordelen van direct aflossen.
André van Luijk - erkend hypotheekadviseur, Woonvisie Hypotheken
* Een lineaire hypotheek lijkt het meest op een normale lening. Bij een lineaire hypotheek los je eenvoudig in gelijke delen af. Gaan we uit van de gebruikelijke looptijd van 30 jaar, ofwel 360 maanden, dan los je per maand dus 1/360e deel van je hypotheekschuld af. Omdat je steeds minder rente betaalt over een lager wordende schuld, betekent dit: hoge netto maandlasten aan het begin van de looptijd, maar die dalen gedurende de looptijd van je hypotheek. Interessant als je bijvoorbeeld later minder wilt gaan werken. Nadeel is wel dat je weinig profijt van fiscale aftrekregelingen hebt.
Bron: FD, 02 juni 2009 |
